Interessante e recentissimo pronunciamento della Suprema Corte in tema di responsabilità dell’esperto stimatore, contenuta nella perizia depositata nel corso di una procedura esecutiva,  derivante dall’erronea stima di un immobile oggetto di vendita forzata.

Il fatto. Dopo avere acquistato all'asta un immobile stimato dal signor Si.Pi. nella sua qualità di geometra, la signora Ca.Lo., sospettando di aver pagato un prezzo non corrispondente al suo valore, promuoveva accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., all'esito del quale il C.T.U. riscontrava, rispetto alla stima emergente dalla perizia, difformità in ordine a superficie, caratteristiche strutturali e condizioni del fabbricato, quantificando una sopravvalutazione pari ad Euro 41.000,00.

Sulla base di tali risultanze, la Ca.Lo. agiva ex art. 702 bis c.p.c. dinanzi al Tribunale di Massa, convenendo il professionista e chiedendone la condanna al risarcimento del danno, sull'assunto che l'erroneità della perizia, soprattutto con riguardo alla potenzialità edificatoria, avesse inciso sul valore attribuito al bene e sul prezzo di aggiudicazione.

Nel caso di specie, la Suprema Corte affronta quindi la responsabilità derivante da una errata valutazione di un immobile poi venduto all’incanto e la conseguente perdita di chance per l’aggiudicatario: l’immobile, infatti, presentava caratteristiche reali non corrispondenti a quelle indicate nella relazione del perito, sia per consistenza che per potenzialità edificatoria.

Nell’iter argomentativo, la Cassazione chiarisce che il danno da perdita di chance non coincide con la mancata utilità finale, ma con la perdita attuale di una possibilità seria e concreta di ottenerla: conseguentemente, non è necessario provare con certezza che il risultato favorevole si sarebbe verificato, ma è sufficiente dimostrare – anche presuntivamente – che la possibilità sia stata compromessa dalla condotta illecita.

La pronuncia in esame assume particolare rilievo anche sotto il profilo della tecnica di liquidazione: sul punto, la differenza tra valore stimato e valore reale dell’immobile non rappresenta automaticamente il risarcimento dovuto, ma dato oggettivo da cui partire per procedere al calcolo della chance perduta. La liquidazione dovrà essere di tipo equitativo e dovrà basarsi non su ipotesi arbitrarie, bensì su elementi concreti nel contesto di un procedimento inferenziale esplicito e verificabile.

Altro punto cardine del percorso seguito dalla Corte riguarda la visita preventiva dell’immobile oggetto di vendita: in questo senso, se l’aggiudicatario ha visitato l’immobile, ciò rileva solo per difformità facilmente percepibili; per aspetti tecnici – strutturali o edificatori – l’affidamento sulla perizia rimane giustificato, poiché richiedono competenze specifiche.

La decisione in esame si colloca dunque nel solco della giurisprudenza che riconosce la responsabilità aquiliana dell’esperto stimatore nei confronti dell’aggiudicatario qualora l’errore professionale abbia determinato una significativa alterazione della rappresentazione del bene e abbia causalmente influenzato la scelta dell’acquirente.

L’aspetto più interessante dell’ordinanza è tuttavia rappresentato dalla conferma della natura intrinsecamente probabilistica della chance: l’incertezza sull’esito alternativo della gara non esclude il danno, ma è proprio l’oggetto della valutazione giudiziale. Le variabili della gara, quali numero di partecipanti, eventuali rilanci e strategie di offerta, possono, sì, incidere sul quantum, ma non devono trasformarsi in una richiesta di prova certa dell’esito.

In conclusione, se un aggiudicatario acquista un immobile all’asta basandosi su una perizia errata e perde la possibilità di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore, può ottenere un risarcimento per la perdita di chance, anche senza dimostrare con certezza che avrebbe ottenuto il bene a condizioni migliori.

La massima: “L'erronea rappresentazione - contenuta nella perizia dell'esperto stimatore depositata nel corso di una procedura esecutiva - delle caratteristiche e del valore dell'immobile, ove incida sulla determinazione dell'aggiudicatario, può integrare perdita di chance patrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l'offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene, con l'effetto che tale pregiudizio patrimoniale sarà suscettibile di risarcimento, la cui liquidazione verrà compiuta in via equitativa, mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazione adottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo” - Qui il testo integrale della pronuncia 

Avv. Jacopo Alberghi e Avv. Alessia Cassone – Studio Legale Alberghi – Foro della Spezia